Die Kurzzeitvermietung über AirBnB oder über sonstige Onlineplattformen erfreut sich seit einigen Jahren bei Vermietern ebenso wie bei Mietern größter Beliebtheit. Die damit einhergehende Wohnraumverknappung führt jedoch gleichlaufend zu zunehmender Kritik und Schritten zur Eindämmung des gegenwärtigen Vermietungstrends.
Bereits im Vorjahr wurden der Kurzzeitvermietung durch die Novellierung der Wiener Bauordnung gesetzliche Schranken gesetzt. Seither finden sich im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan neben den Widmungen „Wohngebiet“ und „gemischtes Baugebiet“ nun auch sogenannte „Wohnzonen“. Die gewerbliche Kurzzeitvermietung ist in diesen Bereichen unzulässig. Die private Kurzzeitvermietung ist hingegen weiterhin gestattet, weshalb der Frage, was unter gewerblicher Kurzzeitvermietung zu verstehen ist, größte Bedeutung zukommt.
Zu dieser Frage hat der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) kürzlich in seiner Entscheidung GZ 2019/04/0019 erneut Stellung genommen.
Ob die Vermietung von Wohnungen der Gewerbeordnung unterliegt, hängt davon ab, ob es sich dabei um eine bloße Wohnraumüberlassung (nicht gewerblich) oder um eine Beherbergung (gewerblich) handelt. Eine Beherbergung liegt vor, wenn der Vermieter zusätzliche Dienstleistungen erbringt. Nach Ansicht des VwGH kann bereits die Erbringung von Dienstleistungen in nur geringem Ausmaß für die Einstufung als Beherbergung ausreichend sein. So hat der VwGH ausgesprochen, dass
• das Anbieten eines Ferienhaues mit Erlebnisprogramm, Sauna und Endreinigung oder
• die Vermietung von einzelnen Schlafstellen verbunden mit der Reinigung von Toiletten und der Bereitstellung eines Aufenthaltsraumes mit Fernsehern oder
• die Vermietung einer Wohnung inklusive Endreinigung samt der Zurverfügungstellung von Ausstattungsgegenständen, die im Rahmen eines Mietverhältnisses üblicherweise nicht bereitgehalten werden
als gewerbsmäßige Beherbergung zu qualifizieren sind.
Zusammenfassend sprechen nach der bisherigen Rechtsprechung des VwGH – neben der Dienstleistungserbringung – folgende Umstände für das Vorliegen der Gewerbsmäßigkeit:
• der Vermieter stellt umfassendes Inventar und Küchenutensilien zur Verfügung;
• die Mieter wechseln häufig, weshalb die Verwaltungsaufwand des Vermieters größer ist, als bei einer bloßen Wohnraumvermietung;
• die Vermietung wird auf einer Internetplattform angeboten – der Umstand, dass es keine Werbeplakate, keine Rezeption oder keinen Empfang der Gäste gibt, verhindert das Vorliegen der Gewerbsmäßigkeit nicht;
• er Mieter kann jederzeit stornieren;
• die Instandhaltungspflicht trifft vollständig den Vermieter;
• die Aufenthaltsdauer des Mieters ist kurz;
• den Mieter trifft keine Verpflichtung zur Hinterlegung einer Kaution;
• der Mieter hat kein Recht zur Vornahme von Änderungen am Mietobjekt;
• die Vertragsparteien vereinbaren eine Pauschalmiete.
Ob eine bloße Wohnraumüberlassung oder eine Beherbergung vorliegt, muss stets im Einzelfall geprüft werden.
Die Ausübung eines Gewerbes ohne die dafür erforderliche Gewerbeberechtigung zu haben, ist mit einer Verwaltungsstrafe in Höhe von bis zu EUR 3.600,00 bedroht. Darüber hinaus stellt die Gewerbeausübung ohne Gewerbeberechtigung ein wettbewerbswidriges Verhalten dar, weshalb ein Konkurrenzunternehmen gegen den Vermieter eine Unterlassungsklage einbringen könnte.
Nur der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle noch angemerkt, dass sich auch der Europäische Gerichtshof (EuGH) in Luxemburg kürzlich mit dem Thema Kurzzeitvermietung auseinandergesetzt hat. In Frankreich setzt die kurzfristige Vermietung von Wohnungen im Großraum Paris und allen Städten mit mehr als 200.000 Einwohnern die behördliche Genehmigung voraus. Der EuGH hat dazu ausgesprochen, dass eine derartige Genehmigungspflicht mit dem europäischen Recht vereinbar ist, da die Bekämpfung des Wohnungsmangels im allgemeinen Interesse sei und daher die Maßnahme rechtfertige.
Offen bleibt selbstverständlich, ob der EuGH auch das in Wien bestehende gänzliche Verbot der gewerblichen Kurzzeitvermietung in Wohnzonen als mit dem europäischen Recht vereinbar sieht. Aufgrund des großen Allgemeininteresses an ausreichend Wohnraum ist jedoch davon auszugehen.